Inleiding
De Huurdersraad De Betere Woning is opgericht om de belangen van de huurders van Uwoon van de vestiging Elburg te behartigen. Met het oog daarop voeren we regelmatig overleg met Uwoon en uiteraard ook met onze huurders.
Vergaderingen en ‘update huurdersraad’
Het bestuur van de huurdersraad bestaat uit vier personen. Er is in 2024 vier keer een bestuursvergadering geweest. Daarnaast heeft het bestuur vijf keer vergaderd met de Raad van Afgevaardigden. De ontwikkelingen in de samenwerking met onze collega-organisaties Woonwijs en De Groene Draad (zie onder ‘Samenwerking’) gaf ons aanleiding om na te denken over een andere manier van vergaderen. Het resultaat was dat we besloten om voortaan alleen nog gezamenlijke vergaderingen te houden van bestuur en Raad van Afgevaardigden. Die vergaderingen worden nu aangeduid als ‘vergadering van de huurdersraad’. Deze aanduiding werd voor het eerst gebruikt voor de vergadering van 16 december. De nieuwe manier van vergaderen heeft minstens twee voordelen: 1. Het is efficiënter (het aantal vergaderingen wordt minder en we voorkomen dat allerlei onderwerpen twee keer worden besproken; 2. Voor de leden van de Raad van Afgevaardigden krijgen de vergaderingen meer inhoud en worden ze dus interessanter. Hun betrokkenheid bij het werk van de huurdersraad wordt groter.
Het bestuur blijft uiteraard wel verantwoordelijk voor allerlei praktische uitvoeringstaken. Overleg daarover vindt echter niet meer plaats in officiële vergaderingen, maar alleen nog informeel: via e-mail, Whatsapp en telefoon en verder in ontmoetingen rond andere vergaderingen. Ook in 2024 heeft op die manieren en momenten heel wat communicatie plaatsgevonden.
De Raad van Afgevaardigden bestond aan het eind van 2024 uit acht leden. Arjan Docter en Bert Kamphorst hebben zich in de loop van het jaar uit de raad teruggetrokken. Daar staat tegenover dat we Henk Post en Jacques Potkamp als nieuwe leden mochten verwelkomen.
Op 25 april hielden we onze jaarvergadering, met in totaal 45 aanwezigen, onder wie 27 huurders (buiten het bestuur en de Raad van Afgevaardigden). Een speciaal onderwerp voor die avond was ‘Leefbaarheid in de buurt’. Daar werd in groepjes over gesproken en vanuit die groepjes kreeg Uwoon diverse aandachtspunten en ideeën mee. Voor de pauze was een belangrijke rol weggelegd voor de corporatie zelf. Ze vertelde over haar plannen voor nieuwbouw en renovatie, gaf een toelichting op de huurverhoging voor 2024 en beantwoordde een groot aantal vragen. Dat laatste hebben we achteraf nog wel samen met Uwoon geëvalueerd. We bieden in de jaarvergadering veel ruimte voor algemene vragen in de richting van de corporatie, maar die vergadering is niet bedoeld voor vragen en klachten over de persoonlijke woonsituatie. Voor zulke dingen moet op een andere manier contact met de corporatie worden gezocht. We denken er nog over na hoe we daar in de toekomst mee omgaan. Voor het jaar 2025 is dat niet aan de orde, omdat we voor dat jaar een andere opzet hebben gekozen dan de gebruikelijke jaarvergadering. Daar zal via andere kanalen nog wel informatie over worden verstrekt.
Wat het overleg met Uwoon betreft: het bestuur heeft drie keer vergaderd met het managementteam, over lokale aangelegenheden. Aan twee van die vergaderingen namen ook leden van de Raad van Afgevaardigden deel. Daarnaast hadden we drie keer een bestuurlijk overleg met Uwoon, samen met Woonwijs en De Groene Draad. Naast die reguliere overlegvergaderingen waren er een paar vergaderingen over speciale onderwerpen. Op ons verzoek zijn we in een vroeg stadium betrokken geweest bij het opstellen van de begroting voor 2025. Verder hebben we deelgenomen aan een partnerbijeenkomst van Uwoon over het omgaan met wantrouwende en overlast gevende huurders.
Samenwerking
In het vorige jaarverslag was sprake van een kink in de kabel van de samenwerking tussen de drie huurdersorganisaties in het werkgebied van Uwoon. Dat heeft ertoe geleid dat De Betere Woning en Woonwijs in 2024 een paar keer samen hebben vergaderd, dus zonder De Groene Draad. Gelukkig kon de breuk vrij snel weer worden geheeld. Op initiatief van Uwoon zijn de drie organisaties een mediationtraject ingegaan. De uitkomst daarvan was dat de mediator een aantal afspraken heeft geformuleerd over de toekomstige samenwerking. Die afspraken zijn, met een paar wijzigingen, door alle partijen ondertekend. Terwijl het mediationtraject nog liep, hadden we met zijn drieën alweer een overleg over de adviesvraag van Uwoon met betrekking tot de huurverhoging van 2024 en zijn we ook tot een gezamenlijk advies gekomen. Sinds november 2024 houden we weer gezamenlijke vergaderingen.
Een van de afspraken is dat we meer een scheiding gaan aanbrengen tussen lokale aangelegenheden en ‘Uwoon-brede’ onderwerpen. Dat is in lijn met wat we eerder al hadden besproken en wat voor een deel ook al praktijk was geworden. Bij ‘Uwoon-brede’ onderwerpen gaat het vooral om het behandelen van adviesvragen, het vaststellen van de adviezen en het voorbereiden van het bestuurlijk overleg met de corporatie. Die onderwerpen worden besproken in het GO – het Gemeenschappelijk Overleg. Hoe de samenstelling van dat GO moet worden geregeld, moet nog worden vastgesteld. Vooralsnog wordt het aan de afzonderlijke huurdersorganisaties overgelaten om te bepalen wie eraan deelnemen. In hun eigen vergaderingen concentreren de huurdersorganisaties zich vooral op lokale aangelegenheden. Dat sluit niet uit dat ze zich in die vergaderingen ook alvast kunnen beraden op uit te brengen adviezen, als ze daar behoefte aan hebben.
Naast het overleg binnen het werkterrein van Uwoon is er ook sprake van een breder regionaal overleg op de Noord-Veluwe, tussen de provincie, de corporaties en de huurdersorganisaties. In 2024 werd in dat overleg vooral gesproken over een nieuwe woondeal (Woondeal 2.0) en over de vaststelling van een regionale huisvestingsverordening. Het aanvaarden van de huurderorganisaties als volwaardige gesprekspartners in dit overleg blijft een aandachtspunt. De huurdersorganisaties van Uwoon worden in dit overleg vertegenwoordigd door ons bestuurslid Rob Kattenburg. Hij zet zich voortdurend in voor de plek die de huurderorganisaties in het regionaal overleg willen hebben en die hun ook toekomt.
Op 21 mei 2024 hebben we het jaarlijkse informele overleg gehad met de Raad van Commissarissen van Uwoon. In dat overleg hebben we in een goede sfeer allerlei zaken kunnen bespreken die ons na aan het hart lagen. Op 8 oktober hebben we samen met leden van de Raad van Commissarissen en medewerkers van Uwoon het nieuwe appartementengebouw De Wimpel in Elburg bekeken. Aansluitend hebben we een bezoek gebracht aan Het Baken in diezelfde plaats. Daar werden we uitgebreid geïnformeerd over de plannen die er zijn voor de bouw van appartementen – plannen waar ook Uwoon in participeert.
Adviezen
Ook in 2024 hebben we weer een aantal adviezen uitgebracht. Die gingen over het beleid ten aanzien van Zelf Aangebrachte Voorzieningen en geriefsverbeteringen, het Planbesluit 2024, de Visies op Leefbaarheid en op Duurzaamheid en – uiteraard – de jaarlijkse huurverhoging. De meeste adviezen hebben we samen met Woonwijs en De Groene Draad kunnen uitbrengen. Voor het Planbesluit 2024 heeft Woonwijs een eigen advies geschreven, omdat we het over een onderdeel niet eens konden worden. Die gang van zaken hebben we achteraf geëvalueerd. We hebben toen afspraken gemaakt voor toekomstige situaties waarin het niet lukt om tot een gezamenlijk standpunt te komen, terwijl de minderheid het verschil te belangrijk vindt om zich bij de meerderheid neer te leggen. In principe zullen we dan wel een gezamenlijk advies schrijven, maar dan zal de minderheid daarin aangeven op welk punt zij een ander standpunt inneemt en welke reden zij daarvoor heeft.
Alle adviezen die we uitbrachten getuigden van instemming met het voorgenomen beleid, in ieder geval in grote lijnen. Wel hebben we regelmatig een aantal aandachtspunten benoemd, verbeteringen voorgesteld en suggesties meegegeven. Over het algemeen werd daar door Uwoon goed op gereageerd, ook wanneer niet alles werd overgenomen. Ons advies met betrekking tot de huurverhoging voor 2024 heeft een beperkt resultaat gehad: het percentage werd verlaagd van 5,3 naar 5. Helaas bleef het beduidend hoger dan we hadden bepleit. De sterke stijging van de huren blijft voor ons een punt van grote zorg en aandacht. Voor veel huurders wordt het steeds moeilijker om het bedrag dat van hen gevraagd wordt op te brengen.
Naaste de gevraagde adviezen hebben we in 2024 één keer een ongevraagd advies uitgebracht, deze keer alleen als huurdersraad De Betere Woning. We constateerden nogal eens dat verschillende tuinen van huurders niet voldeden aan de algemene huurvoorwaarden van Uwoon. Buren klaagden soms dat hun woongenot erdoor werd aangetast of dat er sprake was van een overlast gevende situatie. Daarom adviseerden we de corporatie om in de algemene huurvoorwaarden een sanctiemogelijkheid op te nemen. We verwezen daarbij naar een voorbeeld van een andere corporatie. Dat advies werd afgewezen met een argumentatie die ons niet helemaal overtuigde. We besloten nog eens in overleg te gaan met de buurtbeheerder. Dat was aan het einde van deze verslagperiode nog niet gebeurd.
Verder contact met Uwoon
We noemen een paar zaken die in het contact met Uwoon aan de orde zijn geweest.
In de eerste plaats: de doorberekening van de kosten van de buurtbeheerder in de servicekosten. Die kwestie dateert van 2022; in de vorige jaarverslagen schreven we er ook al over. Alle drie huurdersorganisaties vinden dat de kosten van de buurtbeheerder niet in rekening behoren te worden gebracht voor grondgebonden woningen. Omdat we er met Uwoon niet uitkwamen, heeft een van onze bestuursleden de zaak voorgelegd aan de Huurcommissie. Die commissie bleek daar echter geen uitspraak over te kunnen doen. Omdat andere wegen vervolgens ook doodliepen, hebben we uiteindelijk een advocaat te hulp geroepen. We wilden nagaan of het zin zou hebben de rechter om een uitspraak te vragen. De advocaat heeft eerst geprobeerd meer duidelijkheid te krijgen, door een aantal vragen aan Uwoon voor te leggen en later door in gesprek te gaan met de advocaat van de corporatie. Aan het eind van het jaar was dat proces nog gaande. Hoe het verder is gegaan, leest u hopelijk in het jaarverslag over 2025.
In de beide vorige jaarverslagen schreven we over het renovatieproject in de Molenbuurt in Elburg, een zaak die de gemoederen sterk heeft beziggehouden. Het project kon in 2024 na lange tijd en na veel ellende voor de betrokken huurders eindelijk worden afgesloten. Voor sommige huurders is niet alles bevredigend afgerond, maar over het algemeen is er bij Uwoon en de aannemer veel inzet geweest om fouten die gemaakt waren te herstellen en problemen op te lossen.
Zowel over de renovatie in de Molenbuurt als over die in de Stenenbuurt op ’t Harde, die ongeveer in dezelfde tijd werd uitgevoerd, hadden we als huurdersraad zelf een enquête gehouden. Dat deden we naast de gebruikelijke enquête die door Uwoon werd georganiseerd, omdat we die te beperkt vonden. De resultaten van de enquête over de Stenenbuurt zijn in 2024 met enige vertraging bij de betreffende huurders thuisbezorgd. Ze zijn ook besproken in een bijeenkomst met Uwoon en de aannemer. Verder hebben we in 2024 ook een enquête gehouden over een renovatieproject in de straten Bacherskamp, Biesenkamp en Rijsaert in Elburg. Het gemiddelde waarderingscijfer dat daaruit kwam, was een 6,9. Dat kwam vrijwel overeen met het cijfer uit de enquête die Uwoon organiseerde. De respons bij onze enquête was beduidend hoger, zoals dat de vorige keren ook het geval was. Ook van dit onderzoek zijn de resultaten met Uwoon en de aannemer besproken. Overigens proberen we – volgens een afspraak met Uwoon – in de toekomst te voorkomen dat over hetzelfde project twee enquêtes worden gehouden.
Contact met de gemeente
Als huurdersraad hebben we ook weer onze rol vervuld bij het vaststellen van de prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente Elburg. In het overleg daarover werden we eerst vertegenwoordigd door de bestuursleden Maurice van Es en Rob Kattenburg. Toen Maurice aangaf dat hij graag met dit werk wilde stoppen, nam Jacques Potkamp als lid van de Raad van Afgevaardigden zijn plaats in. Aan het eind van het jaar zijn de prestatieafspraken door de drie partijen ondertekend. Besloten is dat de afspraken voortaan zullen gelden voor een periode van twee jaar. Verder wordt binnen de regio overlegd over het maken van regionale prestatieafspraken. Als huurdersraad blijven we ons ervoor inzetten dat de doelstellingen voor woningbouw worden gehaald. Daarbij gaat het zowel om de reële aantallen woningen als om de afspraak dat 30% van het totaal van alle nieuwbouwprojecten uit sociale huurwoningen moet bestaan.
Communicatie met de huurders
Het orgaan van de huurdersraad (‘De Huurder’) is ook dit jaar weer vier keer verschenen. Voorzitter Jan de Groot is er elke keer weer in geslaagd om er een lezenswaardige uitgave van te maken, met veel informatie over zaken die voor de huurders interessant zijn. Een wens die nog wel bij ons leeft, is dat we wat meer lokale inbreng in ons blad krijgen, maar het is lastig om daar schrijvers voor te vinden.
Naast het uitgeven van ‘De Huurder’ zijn we in 2024 gestart met de regelmatige verzending van een digitale nieuwsbrief. Deze brief verschijnt steeds ongeveer halverwege de periode tussen twee edities van ‘De Huurder’. Doordat we gebruikmaken van het softwarepakket van Lasso Concepten is het vrij eenvoudig om zo’n nieuwsbrief in één keer naar een hele groep huurders te versturen. Het aantal aanmeldingen is tot nu toe beperkt gebleven, maar het is sinds vorig jaar toch weer iets gegroeid, tot ongeveer 60. De nieuwsbrief bevatte eerst vooral actuele berichten van de Woonbond, maar is in de loop van het jaar steeds meer een bron geworden van nieuws vanuit de huurdersraad zelf.
Behalve de communicatie met huurders in het algemeen, is er ook weer veel fysiek, telefonisch en mailcontact geweest met individuele huurders, over vragen die zij aan ons voorlegden of problemen waarvoor ze onze hulp inriepen. Wanneer iemand een vraag of een klacht voor Uwoon had, maar zich daarmee nog niet bij de corporatie zelf had gemeld, moesten we hem daarnaar verwijzen. De huurdersraad komt alleen in actie wanneer men bij de corporatie geen gehoor vindt en wanneer het gaat om een zaak die meerdere huurders betreft.
Woonbond
Het contact met de Woonbond wordt namens het bestuur onderhouden door Rob Kattenburg. De Woonbond biedt voor huurdersraden de mogelijkheid om online colleges te volgen over alle mogelijke onderwerpen die op hun werkterrein liggen. Door sommige leden van de raad wordt daar een enkele keer of vaker gebruik van gemaakt. Het zijn vaak leerzame colleges.
Ten slotte
Al met al zijn er in het verslagjaar 2024 weer heel wat activiteiten geweest en heel wat zaken die onze aandacht vroegen. We zijn blij met wat we daarin als huurdersraad voor onze huurders hebben kunnen betekenen.
Halbe Geertsma, 29 januari 2025
secretaris