Jaarverslag 2023
van de Huurdersraad “De Betere Woning Elburg”
Inleiding
De Huurdersraad De Betere Woning is opgericht om de belangen van de huurders van Uwoon van de vestiging Elburg te behartigen. Met het oog daarop voeren we regelmatig overleg met Uwoon en uiteraard ook met onze huurders.
Sinds de invoering van de Woningwet van 2015 heeft de huurdersraad meer bevoegdheden gekregen. Zo zijn we als gelijkwaardige partner betrokken bij het maken van prestatieafspraken tussen de gemeente Elburg en de woningcorporaties Uwoon en Omnia Wonen. Daarin trekken we samen op met SHOW, de huurdersorganisatie van Omnia Wonen.
Vergaderingen
Het bestuur van de huurdersraad bestaat uit vier personen. Er is in 2023 zes keer een bestuursvergadering geweest. Uiteraard waren dat niet de enige overlegmomenten van het bestuur. Er is heel veel communicatie geweest via de mail. Daarnaast hebben we vorig jaar voor het bestuur ook een Whatsappgroep in het leven geroepen. Naast de eigen vergaderingen heeft het bestuur vier keer vergaderd met de Raad van Afgevaardigden. Deze raad ondersteunt het bestuur bij het nemen van beslissingen en het uitbrengen van adviezen. De Raad van Afgevaardigden telde aan het begin van 2023 negen leden. Doordat Henk de Vries in de loop van het jaar zijn lidmaatschap beëindigde, zijn dat er nu nog acht.
Op 25 april hielden we onze jaarvergadering. De vergadering was goed bezocht en er was een informatief programma, met een grote rol voor Uwoon. We kregen een presentatie over het nieuwe huurbeleid, een toelichting op de tijdelijke huurkorting en een overzicht van plannen voor nieuwbouw en onderhoud. Verder konden we kennismaken met mevrouw Irene Spaltman, de nieuwe buurtbeheerder. Er werden tijdens de jaarvergadering veel vragen gesteld, vooral over het renovatieproject in de Molenbuurt. Die buurt was ook sterk vertegenwoordigd in de vergadering.
Wat het overleg met Uwoon betreft: het bestuur heeft vier keer vergaderd met het managementteam, over lokale aangelegenheden. Daarnaast hadden we drie keer een bestuurlijk overleg met Uwoon, samen met Woonwijs en De Groene Draad. Naast die reguliere overlegvergaderingen waren er diverse vergaderingen over speciale onderwerpen. Ook in 2023 heeft Uwoon ons weer op een goede manier betrokken bij voorgenomen beleid. We hebben een gesprek gehad over de huurverhoging voor dat jaar, een bijeenkomst waarin we input konden leveren voor de visie op Dienstverlening, een presentatie van het nieuwe ondernemingsplan, een bijzondere kennismaking met de problematiek rond laaggeletterdheid en een gesprek over de herziene portefeuillestrategie en over de begroting voor 2024.
Dan de vergaderingen met Woonwijs en De Groene Draad. We zijn vorig jaar drie keer met zijn drieën als huurdersorganisaties bij elkaar geweest. In die vergaderingen bereidden we het bestuurlijk overleg met Uwoon voor en overlegden we over adviezen die we moesten uitbrengen. Verder hebben we in die vergaderingen veel aandacht besteed aan een mogelijke versterking van onze samenwerking. We willen de krachten graag nog wat meer bundelen, de taken beter verdelen en efficiënter vergaderen. Op de duur zou het misschien tot een fusie kunnen komen. Zover waren we ergens halverwege het jaar. Helaas kwam er daarna een kink in de kabel van de samenwerking. We volstaan in dit jaarverslag met de constatering dat er wrijving ontstond, onder andere over het niet nakomen van afspraken en over de manier van communiceren. Een en ander leidde ertoe dat De Groene Draad de samenwerking opzegde en zelfstandig verder ging. Het laatste overleg dat we in 2023 hadden, was dan ook met zijn tweeën, alleen met Woonwijs. Met die zusterorganisatie wordt het gesprek over de verdere invulling van de samenwerking voortgezet. Intussen heeft Uwoon het initiatief genomen om te proberen de samenwerking tussen de drie organisaties te herstellen. De corporatie heeft voorgesteld een mediator in te schakelen. Daar zijn alle drie organisaties mee akkoord gegaan. In het volgende jaarverslag hopen we te kunnen vertellen wat het resultaat is geweest.
Naast het overleg binnen het werkterrein van Uwoon is er ook sprake van een breder regionaal overleg op de Noord-Veluwe. Dat heeft te maken met de nationale prestatieafspraken die door de verschillende provincies moeten worden uitgewerkt. Bij die uitwerking worden ook de huurdersorganisaties betrokken. In de praktijk blijkt het echter nogal eens moeilijk te zijn om als volwaardige gesprekspartners te worden aanvaard. De drie huurdersorganisaties van Uwoon worden in het overleg vertegenwoordigd door ons bestuurslid Rob Kattenburg. Inmiddels is er een regionale woondeal voor de Noord-Veluwe vastgesteld. De huurderorganisaties hebben daarover meegedacht, er hun steun aan betuigd en aandachtspunten meegegeven voor de uitvoering.
We hebben in 2023 twee keer een overleg gehad met de Raad van Commissarissen van Uwoon. Op een ander moment hebben we samen met leden van de Raad van Commissarissen en met medewerkers van Uwoon een bezoek gebracht aan een groot renovatieproject in Harderwijk. Dat leverde veel interessante informatie op. Op diezelfde dag hadden we een gesprek met de visitatiecommissie. Dat is een onafhankelijke organisatie die om de vier jaar bekijkt hoe Uwoon als corporatie haar werk doet. Als huurdersorganisaties mochten we daarbij ook ons oordeel geven en aandachtspunten aandragen. In het genoemde gesprek kwam daar niet zoveel van terecht, maar we hebben onze inbreng ook kunnen leveren via een schriftelijke enquête.
Adviezen
Ook in 2023 hebben we weer een behoorlijk aantal adviezen uitgebracht. Die gingen over de Begroting en het jaarplan voor 2023, een vacature binnen de Klachtenadviescommissie, de jaarlijkse huurverhoging, subsidie voor de warmtekosten in woongebouwen, planbesluiten voor sloop, renovatie en onderhoud, een visie op Wonen en Zorg en een visie op Dienstverlening. De eerste adviezen hebben we samen met Woonwijs en De Groene Draad ingediend, de laatste twee alleen met Woonwijs. Na de breuk in de samenwerking, waar we het al eerder over hadden, koos De Groene Draad ervoor met eigen adviezen te komen.
Alle adviezen die we uitbrachten getuigden van instemming met het voorgenomen beleid. Wel hebben we bijna elke keer een aantal aandachtspunten benoemd en suggesties meegegeven. Zo hebben we in ons advies over de visie op Wonen en Zorg speciale aandacht gevraagd voor dementerende ouderen. In het advies over de visie op Dienstverlening hebben we een aantal opmerkingen gemaakt over energiearmoede en over andere problemen achter de voordeur. Als bestuur en Raad van Afgevaardigden hebben we later nog een paar keer over die problemen doorgesproken. We hebben er ook een gesprek over gehad met wethouder Krooneman en, op advies van de wethouder, met Stichting Wiel. Als huurdersraad kunnen we niet zoveel doen op dit gebied, maar we zijn wel begonnen een serie artikelen erover te schrijven in De Huurder.
Verder contact met Uwoon
We noemen een paar zaken die in het contact met Uwoon aan de orde zijn geweest.
In de eerste plaats: de doorberekening van de kosten van de buurtbeheerder in de servicekosten. Die kwestie dateert van 2022; in het vorige jaarverslag schreven we er ook al over. Alle drie huurdersorganisaties vinden dat de kosten van de buurtbeheerder niet in rekening behoren te worden gebracht voor grondgebonden woningen. Met instemming van UWOON heeft een van onze bestuursleden deze zaak aan de Huurcommissie voorgelegd. Dat is een landelijke commissie die uitspraken doet in geschillen tussen huurders en woningcorporaties. Aan het einde van 2023 was er nog geen uitspraak. Het vervolg leest u hopelijk in het jaarverslag over 2024. Op het moment waarop dit jaarverslag geschreven wordt, is er in ieder geval nog steeds geen duidelijkheid.
Een zaak die de gemoederen sterk heeft beziggehouden is het renovatieproject in de Molenbuurt in Elburg. Die zin stond al in het jaarverslag van vorig jaar. Voor het jaar 2023 kunnen we de zin letterlijk overnemen. En we weten nu al dat we dat in het jaarverslag van 2024 weer kunnen doen. Het project is een langslepend drama geworden, waarin steeds weer nieuwe ontdekkingen werden gedaan over dingen die niet goed zijn gegaan. Als huurdersraad zien we bij Uwoon en de aannemer veel inzet om de problemen zo goed mogelijk op te lossen. Maar we willen op deze plek ons meeleven uitspreken met al die huurders die onder de ellende geleden hebben (of er nog onder lijden) en die soms tot wanhoop gedreven werden. We houden de vinger aan de pols en hopen van harte dat de ellende binnenkort voor alle huurders in de Molenbuurt eindelijk voorbij zal zijn.
In onze jaarverslagen van de laatste jaren hebben we ook de perikelen rond het aanleggen van zonnepanelen genoemd. Wat dat betreft is er het afgelopen jaar vooruitgang geboekt. Het leggen van de zonnepanelen werd door Zonneplan overgenomen van Sunforce. Als huurdersraad zijn we heel tevreden over de werkwijze van dit bedrijf. Achterstanden werden ingehaald, er wordt goed gecommuniceerd en bij renovatie wordt zorgvuldig omgegaan met het weghalen en weer terugplaatsen van de panelen. Onze voorzitter Jan de Groot heeft een tijdlang een vaste contactpersoon moeten missen voor overleg over de zonnepanelen, maar inmiddels zijn daar goede afspraken over gemaakt. Er is voortaan elk kwartaal een overleg waar hij bij betrokken is.
Op persoonlijk vlak hebben we het afgelopen jaar als bestuur ons meeleven laten blijken aan mevrouw Iris Uittien, onze contactpersoon bij Uwoon, eerst in verband met het overlijden van haar partner, later in verband met ziekte en opname in het ziekenhuis.
Contact met de gemeente
Als huurdersraad hebben we ook weer onze rol vervuld bij het vaststellen van de prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente Elburg. In het overleg daarover werden we vertegenwoordigd door de bestuursleden Maurice van Es en Rob Kattenburg. Het ondertekenen van de afspraken heeft vorig jaar nog wel wat voeten in de aarde gehad. Bij de presentatie van het nieuwbouwproject De Horstkamp kwamen we erachter dat 23% van dat project bestemd was voor sociale huurwoningen. De afspraak was dat 31% van alle nieuwbouw uit sociale huur zou bestaan. Daarnaast werden we als huurdersraad tegen de afspraken in niet betrokken bij de vaststelling van een herziene doelgroepenverordening. Deze beide zaken waren voor ons reden om een brief naar de wethouder te sturen. In die brief kondigden we aan dat we, zoals de zaken er toen voor stonden, de prestatieafspraken niet zouden tekenen. Er is toen een overleg gevolgd waarin het een en ander werd uitgelegd en rechtgezet. Toen kon de handtekening alsnog worden gezet. Maar we hebben als huurdersraad op deze manier wel een signaal willen afgeven dat we staan voor de gemaakte afspraken en ook voor onze positie in het overleg. Het ondertekenen van de prestatieafspraken is voor ons meer dan ‘tekenen bij het kruisje’. We blijven ons er ook voor inzetten dat de doelstelling voor 2030 wat het aantal te bouwen woningen betreft wordt gehaald, al lijkt dat op dit moment een opgave die bijna niet te realiseren valt.
Op 15 februari vorig jaar was het bestuur uitgenodigd voor een kennismaking met de nieuwe gemeenteraad. Dat was helaas een wat teleurstellende ervaring. Van een kennismaking kwam weinig terecht; er waren een paar presentaties, maar er was geen gelegenheid om met elkaar van gedachten te wisselen.
Communicatie met de huurders
Het orgaan van de huurdersraad (‘De Huurder’) is ook dit jaar weer vier keer verschenen. Voorzitter Jan de Groot is er elke keer weer in geslaagd om er een lezenswaardige uitgave van te maken, met veel informatie over zaken die voor de huurders interessant zijn. Een wens die nog wel bij ons leeft, is dat we wat meer lokale inbreng in ons blad krijgen, maar het is lastig om daar schrijvers voor te vinden. Zo kunnen we ook moeilijk huurders vinden die zich willen laten interviewen voor de rubriek ‘Een huurder vertelt….’
Sinds 2022 maken we als huurdersraad gebruik van Lasso concepten. Dat is een softwarepakket dat behulpzaam is bij de administratie en ook bij de communicatie met de achterban. Het pakket biedt de mogelijkheid om op een eenvoudige manier mails te versturen naar een groep huurders. Als bestuur hebben we besloten die mogelijkheid te benutten door een paar keer per jaar een nieuwsbrief te verspreiden. Dat gebeurt dan halverwege de verschijning van twee uitgaven van De Huurder. In die nieuwsbrief komen een paar korte berichten te staan die op dat moment actueel zijn. We hebben onze huurders een paar keer uitgenodigd om zich voor die nieuwsbrief aan te melden door hun mailadres beschikbaar te stellen. Tot nu toe hebben huurders van 50 adressen daarop gereageerd. Zij hebben inmiddels de eerste nieuwsbrief toegestuurd gekregen.
In een vergadering van de Raad van Afgevaardigden werd het idee gelanceerd om als huurdersraad ook een Facebookpagina op te zetten. Dat bleek echter te arbeidsintensief te zijn, bij alles wat we toch al doen op het gebied van communicatie.
Naast de communicatie met huurders in het algemeen, is er ook weer veel fysiek, telefonisch en mailcontact geweest met individuele huurders, over vragen die zij aan ons voorlegden of problemen waarvoor ze onze hulp inriepen. Het zal niemand verbazen dat de Molenbuurt daarin sterk vertegenwoordigd was. In de meeste gevallen kwamen de hulpvragen op het bordje van de voorzitter terecht.
Vanwege de privacywetgeving hebben we moeten besluiten om de adressen en telefoonnummers van de bestuursleden en de leden van de Raad van Afgevaardigden niet meer op de website te zetten en in De Huurder te vermelden. Alleen de e-mailadressen worden nog gepubliceerd.
Helaas hebben we nog steeds een probleem met de vindbaarheid van onze website via de zoekmachines. Via Google gaat het nu redelijk goed, maar bij Bing komt men bij het aanklikken van de link van De Betere Woning nog steeds op een verkeerde website terecht. We blijven zoeken naar de oorzaak van het probleem en naar een oplossing.
Woonbond
Het contact met de Woonbond wordt namens het bestuur onderhouden door Rob Kattenburg. De drie huurdersorganisaties hebben in de eerste maanden van 2023 een basiscursus gevolgd bij de Woonbond. Daar deed ook een aantal leden van de Raad van Afgevaardigden aan mee. De cursus besloeg drie avonden en werd algemeen als zinvol ervaren. Er was veel gelegenheid voor interactie.
De Woonbond biedt voor huurdersraden ook de mogelijkheid om online colleges te volgen over alle mogelijke onderwerpen die op hun werkterrein liggen. Sinds vorig jaar wordt elke uitnodiging voor zo’n college ook doorgestuurd naar de leden van de Raad van Afgevaardigden. Daarnaast kunnen de leden van deze raad de brochures die de Woonbond uitgeeft gratis downloaden van het internet. Op die manier krijgen deze vertegenwoordigers van onze huurders de gelegenheid om zich zo breed mogelijk te informeren.
Ten slotte
Al met al zijn er in het verslagjaar 2023 weer heel wat activiteiten geweest en heel wat zaken die onze aandacht vroegen. We zijn blij met wat we daarin als huurdersraad voor onze huurders hebben kunnen betekenen.
Halbe Geertsma,
secretaris
Jaarrekening 2023