Stichting Huurdersraad
Belangenbehartigers voor huurders
“DE BETERE WONING” ELBURG van UWOON – Elburg
Verslag van de jaarvergadering 2022 van de Huurdersraad ‘De Betere Woning’, gehouden op 12 april 2022 in ’t Huiken te Elburg
Aanwezig: het voltallige bestuur, vijf leden van de Raad van Afgevaardigden, vier afgevaardigden van Woonwijs, twee vertegenwoordigers van UWOON, één lid van de Raad van Commissarissen, twee vertegenwoordigers van Veluwe Duurzaam, twee ambtenaren van de provincie Gelderland (met het oog op agendapunt 16) en 28 huurders.
- Opening
Voorzitter Jan de Groot opent de vergadering om 19.30 uur. Hij heet iedereen van harte welkom, in het bijzonder Iris Uittien van UWOON, Monique van Esterik van de Raad van Commissarissen en de aanwezige bestuursleden van Woonwijs uit Harderwijk. De directeur-bestuurder van UWOON, mevrouw Fleur Imming, komt later. Hetzelfde geldt voor de vertegenwoordigers van Veluwe Duurzaam en van de provincie Gelderland.
- Mededelingen
Jan Vos, Jan Hooft (resp. lid en aftredend lid van de Raad van Afgevaardigden) en huurder Hilko Kamphuis hebben zich voor deze vergadering afgemeld.
Verder wordt meegedeeld dat nieuwe aanmelders voor zonnepanelen geduld zullen moeten hebben: de panelen zijn op. Pas in juli wordt een nieuwe levering verwacht.
- Verslag jaarvergadering 2021
Het verslag ligt ter inzage en wordt vastgesteld. Er zijn geen vragen over.
- Ingekomen stukken
Hilko Kamphuis heeft een vraag ingestuurd voor de rondvraag, over de mogelijkheid van het plaatsen van hybride waterpompen tegen een verhoging van de huurprijs. UWOON heeft inmiddels al laten weten dat deze optie zal worden overwogen in het kader van de herziening van het duurzaamheidsbeleid.
- Jaarverslag 2021
Het jaarverslag wordt door de secretaris voorgelezen. Een vraag over niet-DAEB-woningen wordt beantwoord: de afkorting betekent ‘diensten van algemeen economisch belang’. Voor zover het om huurwoningen gaat betreft het woningen boven de liberalisatiegrens.
- Jaarverslag van de penningmeester
De penningmeester geeft aan dat wie geïnteresseerd is in de jaarstukken zich bij hem kan melden. Voor eventuele vragen kan men ook contact met hem opnemen.
- Verslag kascontrolecommissie
Jurrie Teeuwen rapporteert namens de kascommissie dat de stukken zijn gecontroleerd en in orde bevonden. Hij complimenteert de penningmeester met het feit dat alles heel overzichtelijk en inzichtelijk was. Maurice wordt bedankt voor zijn werkzaamheden en gedechargeerd.
- Benoeming nieuw lid kascontrolecommissie
Giselle Zwenne blijft voor 2022 deel uitmaken van de kascontrolecommissie. Naast haar wordt in de commissie benoemd mevrouw Bregt Zuidam, Zilverschoon 36 in Elburg. René Baanders is bereid om op de reservebank plaats te nemen.
- Afscheid oud-lid van de Raad van Afgevaardigden en verwelkoming nieuw lid
Jan Hooft heeft zijn lidmaatschap van de Raad van Afgevaardigden beëindigd. Omdat hij niet aanwezig kan zijn, zal hem op een later moment een attentie worden overhandigd. Giselle Zwenne is na een korte ‘verkenningsperiode’ als nieuw lid tot de raad toegetreden. Jurrie Teeuwen is na zijn aftreden als bestuurslid ook de gelederen van de raad komen versterken. De voorzitter wijst erop dat nieuwe leden nog steeds welkom zijn.
- Huurverhoging 2022
Het bestuur heeft juist deze dag een advies over de huurverhoging uitgebracht, samen met Woonwijs van Harderwijk. In de uitnodiging voor deze jaarvergadering heeft men kunnen lezen wat de adviesvraag van UWOON inhield. Op dat moment was er nog sprake van een basishuurverhoging van 1,7%. Na bestuurlijk overleg met de corporatie werd die basishuurverhoging vastgesteld op 1,25%. Daar kan het bestuur zich in vinden. Het bestuur stemt ook in met het uitgangspunt van de sterkste schouders en de zwaarste lasten en dus met het principe van een inkomensafhankelijke huurverhoging, maar vindt de bedragen van 50 en 100 euro te hoog. Het verschil met de basishuurverhoging van 1,25% wordt op die manier wel erg groot. Daarom heeft het bestuur geadviseerd die bedragen te halveren en er dus 25 en 50 euro van te maken.
De Groene Draad heeft een eigen advies uitgebracht. De Ermelose huurdersorganisatie wil een algehele bevriezing van de huur voor 2022. Gezien de taken waar UWOON voor staat en de bijbehorende kosten, vindt ons bestuur dat teveel gevraagd. Woonwijs is het daarmee eens.
In antwoord op vragen geeft de voorzitter op bepaalde punten nog een toelichting. De overheid heeft een tijd geleden al ruimte heeft gegeven voor een huurverhoging tot 2,3%. De inkomensgrenzen die voor de huurverhoging worden gehanteerd, zijn hoger geworden. Van ‘scheef wonen’ is sprake als het inkomen van een huurder in feite te hoog is voor een sociale huurwoning. Als een huurder met pensioen gaat en daardoor met een terugval in zijn inkomsten te maken heeft, gaat zijn huur niet naar beneden. Hij kan wel met UWOON in gesprek gaan over een oplossing, mits hij kan aantonen dat zijn inkomen na de peildatum (twee jaar geleden) lager is geworden.
- Stand van zaken plannen voor kantoor UWOON in vestiging Elburg
Mevrouw Fleur Imming is inmiddels aanwezig en wordt welkom geheten. Ze vertelt dat het kantoor in Elburg te koop staat. Omdat er minder medewerkers aanwezig zijn, heeft de corporatie niet meer zo’n groot kantoor nodig. Ze zou na de verkoop wel een klein deel van het gebouw willen huren. Tegelijk wordt uitgekeken naar andere locaties. De gemeente Elburg heeft UWOON benaderd voor de opvang van vluchtelingen uit de Oekraïne. Omdat het gebouw te koop staat en omdat huurders er nog steeds terecht kunnen, lijken de mogelijkheden voor opvang klein. De corporatie wil zich echter coöperatief opstellen en gaat daarom wel met de gemeente in gesprek.
- Plannen UWOON voor vestiging Elburg
Mevrouw Imming vertelt het een en ander over de huidige plannen.
– De nieuwe haven: voor een groot deel koopwoningen, maar ook 11 sociale huurwoningen, samen met Prins Bouw. Naar verwachting wordt het gesprek hierover later dit jaar vervolgd.
– De Horstkamp: een nieuwe wijk van 180 woningen, waarvan 46 sociaal. Het plan zal in 2023 worden opgestart.
– Waterlanden (Doornspijk): 11 grondgebonden sociale huurwoningen. Daar wordt volgende maand een intern besluit over genomen.
– Hokseberg (’t Harde): Het eerste deel is in ontwikkeling; UWOON participeert in het tweede deel met 20 sociale huurappartementen.
Een lastig aspect bij nieuwbouwprojecten is dat de grond vaak geen bezit is van de gemeente, maar van een ontwikkelaar. Voor een woningcorporatie is het dan afwachten of zij in zo’n project sociale huurwoningen mag realiseren. De Wimpel is een voorbeeld van zo’n situatie: de ontwikkelaar heeft daar minder haast dan UWOON. Er is nog steeds geen overeenstemming bereikt. Intussen wordt in deze tijd alles wel steeds duurder en UWOON zal ergens een grens moeten trekken. De gemeente doet overigens wel haar best om meer vaart in het proces te krijgen.
Intussen blijft UWOON alert op locaties die mogelijk vrijkomen voor woningbouw.
Voorzitter Jan geeft aan dat het bestuur tijdens de gesprekken met de fracties de ambitie van de huurdersraad naar voren heeft gebracht: bij alle nieuwbouwprojecten moet minimaal 25% bestemd worden voor sociale huurwoningen. Eigenlijk waren alle fracties het daar wel mee eens. Helaas was dat niet terug te vinden in de verkiezingsprogramma’s.
- Mogelijkheid tot het stellen van vragen aan de huurdersraad en aan UWOON
De volgende vragen komen aan de orde:
– Waarom koopt de gemeente niet meer grond? Antwoord: de gemeente wil haar huishoudboekje op orde hebben. De projectontwikkelaar wil vaak meer betalen. Bovendien zijn projectontwikkelaars er vaak sneller bij. Bij de Horstkamp is voor een deel wel sprake van gemeentegrond.
– Zonnepanelen zijn vies geworden door het neerdalen van Saharazand. Wie maakt dat schoon? Antwoord: zonnepanelen zijn in principe ‘zelfreinigend’: bij de eerstvolgende regenbui spoelt het zand weer weg. Zelf schoonmaken met een schoonmaakmiddel is geen optie: het risico op beschadiging is te groot. Men kan de panelen hoogstens een keer met de tuinslang bespuiten. Bij De Palaver worden de panelen wel door Van der Sluis schoongemaakt als ze vies zijn. Daar liggen ze namelijk plat in het grind en is er kans op mosvorming.
– Kunnen op de appartementen aan de Vale Ouwelaan ook zonnepanelen worden gelegd? Antwoord: dat hangt ervan af hoeveel panelen erop passen. Het zijn kleine appartementen. De aanleg moet wel rendabel zijn. De mogelijkheden worden onderzocht.
– Als er in zo’n appartementencomplex zonnepanelen komen, is iedereen dan verplicht mee te doen? Antwoord: nee, de appartementen aan de Vale Ouwelaan hebben allemaal een eigen ingang aan de straatkant. Dat is dus anders bij een complex als De Palaver.
Pauze
- Veluwe Duurzaam
De dames Yvonne Feuerhahn en Sigrid van der Schaar van Veluwe Duurzaam houden een presentatie. Veluwe Duurzaam is het duurzaamheidsloket van de gemeenten op de Noord-Veluwe. Vanuit dit orgaan worden verschillende acties gevoerd om het onderwerp ‘duurzaamheid’ onder de aandacht te brengen. Daarbij wordt ook aangegeven welke subsidies er beschikbaar zijn op dit gebied. Op bouwmaterialen voor duurzaamheidsmaatregelen kan korting worden gekregen. Informatie daarover is te vinden op internet en wordt verstrekt door de gemeenten. Verder is er een stimuleringsregeling waar men een beroep op kan doen. Er is een subsidie voor het vergroenen van tuinen. Kleinere maatregelen op dat gebied kunnen zonder meer worden uitgevoerd; voor grotere maatregelen als het aanleggen van een regenvijver of van een groendak moeten huurders overleggen met hun woningcorporatie. Op ’t Harde kan men een voorbeeldtuin bij een huurwoning bekijken: Houtrustweg 51. Als mensen hun tuin compleet verstenen, kan Veluwe Duurzaam daar niets aan doen; dat ligt op het bordje van de gemeente. Veluwe Duurzaam kan alleen adviseren. Er is aan subsidies momenteel nog voldoende geld beschikbaar. Een aanvrager zal dus niet gauw een ‘nee’ te horen krijgen. Als men moeite heeft met het online invullen van het aanvraagformulier kan men Veluwe Duurzaam bellen en wordt men gratis geholpen. Er is overigens ook een papieren uitdraai van het formulier beschikbaar, zowel bij de gemeente als bij UWOON.
De dames hebben een energiebespaartas meegenomen met tips, ledlampen en andere hulpmiddelen om energie te besparen. Alle aanwezigen kunnen zo’n tas meenemen.
Verder krijgt iedereen een stappenplan uitgereikt dat ter plekke kan worden ingevuld. Op die manier kan men erachter komen in hoeverre men al goed bezig is en wat nog moet worden aangepakt. Wat dat laatste betreft kan men gratis advies-op-maat krijgen van de energiecoach. Het aanbrengen van radiatorfolie is in een verwarmde kamer heel lonend. Of het zinvol is om over te gaan op elektrisch verwarmen, verschilt per situatie. Daar kan de energiecoach over benaderd worden.
Vanuit de zaal wordt nog de tip gegeven om een emmer met water uit een regenton in de wc te zetten voor de kleine boodschap. Het leverde de tipgever een besparing van 16 op de 50 kub water per jaar op. Iemand anders merkt op dat de stortbak kan worden ingesteld op een kleinere hoeveelheid liter water. Eventueel kan de energiecoach dat doen.
- Verhuiscoach, doorstroming en woningruil
De dames Carola Butink (verhuiscoach) en Mirjam Zersteegen (kwartiermaker bevorderen doorstroming sociale huur) van de provincie Gelderland verzorgen een presentatie.
De provincie heeft een actieplan opgezet met als doel: het beschikbaar komen van de juiste woningen voor de juiste doelgroep in de sociale huursector. Het plan richt zich op het versnellen van het beschikbaar komen van betaalbare en flexibele woningen. De focus ligt daarbij vooral op het stimuleren en ondersteunen van de doorstroming van 55+-ers uit grotere sociale huurwoningen naar kleinere. Het project heeft drie pijlers: het delen van kennis, het beschikbaar stellen van een verhuiscoach en het verstrekken van subsidie. Bij die subsidie gaat het om een verhuisvergoeding van 2000 euro, op een aantal voorwaarden. Verder wil men zich ervoor inzetten dat bij het maken van prestatieafspraken een beweging in de richting van doorstroming op gang wordt gebracht. Er wordt samengewerkt met de woningcorporaties op de Noord-Veluwe.
Het contact over – en van – de verhuiscoach met de huurders loopt via de corporaties, de gemeenten en het provincieloket. In het gesprek met de verhuiscoach worden de volgende zaken in kaart gebracht: de huidige woonsituatie, de gewenste woonsituatie, het sociale netwerk, drempels om te verhuizen en stimulansen om te verhuizen. Verder wordt gekeken naar de inschrijfduur en de mogelijkheden die daarbij passen. Uiteindelijk wordt zo mogelijk aan actieplan opgesteld. Het gaat erom zo goed mogelijk maatwerk te leveren. De woonbehoefte die er is, wordt – waar nodig en gewenst – besproken met het netwerk (corporatie, gemeente, welzijnspartijen). Daarbij wordt bekeken wat die instanties kunnen doen om belemmeringen weg te nemen. Ook wordt bijvoorbeeld bekeken wie kan helpen met verhuizen en wie kan helpen om de huurder zich welkom te laten voelen in de nieuwe woonomgeving.
De top 3 van belemmeringen in de huidige woonsituatie zijn: 1. het huis is op termijn niet comfortabel en/of veilig genoeg (in verband met de gezondheid); 2. het huis is te groot (de kinderen zijn de deur uit); 3. het onderhoud van huis en tuin is niet goed meer op te brengen. Woonwensen die genoemd worden, zijn vooral: gelijkvloers, twee slaapkamers, in dezelfde woonplaats en dichtbij voorzieningen. Er blijkt veel behoefte te zijn aan kennis van de beschikbaarheid en van de betaalbaarheid van woningen. De mogelijkheden voor doorstroming verschillen per gemeente. In Elburg zijn die mogelijkheden heel beperkt.
Op een vraag over woningruil is het antwoord dat men daarover een aanvraag kan indienen bij de woningcorporatie. De verhuiscoach kan daarin faciliteren en eventueel met de corporatie overleggen.
Door een groene of rode kaart op te steken, kunnen de aanwezigen aangeven of ze al dan niet kansen zien om te verhuizen en of ze op termijn een gesprek willen met de verhuiscoach.
- Rondvraag
De rondvraag levert geen vragen meer op.
- Sluiting
De voorzitter bedankt alle gastsprekers voor hun bijdragen en overhandigt hun een attentie. Verder bedankt hij alle aanwezigen voor hun betrokkenheid en hun inbreng. Hij sluit de vergadering om 22.05 uur.
Halbe Geertsma, secretaris