ZAV-beleid De Betere Woning (ZAV = Zelf Aangebrachte Veranderingen)
1. Inleiding
De Betere Woning wil graag dat u zich thuis voelt in uw woning. Daarvoor is het nodig dat u uw woning aan uw wensen en behoeften mag aanpassen. In deze nota is vastgelegd welke ruimte De Betere Woning u daarbij biedt.
2. Aanbrengen van veranderingen
Veranderingen aan de woning maken deel uit van een woning. Als u veranderingen aanbrengt, bent u daar zelf verantwoordelijk voor tot aan de huuropzegging; u dient de verandering zelf te onderhouden. Als eigenaar van die veranderingen heeft u het recht die veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken (het zogenoemde wegbreekrecht). Daarbij geldt wel dat u de woning dan dient terug te brengen in de staat waarin u de woning heeft gehuurd, tenzij anders met u is overeengekomen.
In elk geval dient u veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van de woning, die zonder noemswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen (zoals gordijnrails en spiegels), ook daadwerkelijk ongedaan te maken. Voor de overige veranderingen geldt, dat u die in een aantal gevallen mag laten zitten. De Betere Woning maakt daarbij onderscheid tussen veranderingen aan de binnenzijde van de woning en veranderingen aan de buitenzijde van de woning.
3. Overige veranderingen aan de binnenzijde van de woning
De Betere Woning neemt door u aangebrachte overige veranderingen aan de binnenzijde van de woning over, indien u volgens deze Nota gerechtigd was die veranderingen aan te brengen. De verandering dient dan wel volgens de in deze Nota vervatte eisen te zijn aangebracht èn de verandering dient zich bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat van onderhoud te bevinden. Voorts mag het niet om een verandering gaan die de verhuurbaarheid van het gehuurde in gevaar brengt.
Voor alle duidelijkheid: veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden, worden nimmer door De Betere Woning overgenomen.
Eisen aan de veranderingen
Alle veranderingen aan de binnenzijde van het gehuurde zijn toegestaan, mits aan de navolgende kwaliteitseisen wordt voldaan:
- de verandering mag geen gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren alsmede dient de verandering veilig te zijn;
- de verandering dient in overeenstemming te zijn de bestemming welke op het gehuurde ingevolge het geldende bestemmingsplan rust, terwijl de daarvoor noodzakelijke vergunningen ingevolge de wet (Woningwet, Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken, gemeentelijke verordeningen, e.d.) aan huurder verleend dienen te zijn;
- de verandering dient op een zodanige wijze te worden aangebracht dat de woning – na aanbrenging van de verandering – onverminderd blijft voldoen aan de eisen welke ingevolge het Bouwbesluit gelden op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu voor bestaande bouw;
- de verandering dient voorts te voldoen aan alle terzake geldende eisen van de nutsbedrijven alsmede van de brandweer;
- de werkzaamheden dienen – voor zover sprake is van bouwkundige ingrepen in de woning dan wel (mede) sprake is van een wijziging van in de woning aanwezige installaties, zoals de cv-installatie, gasinstallatie, waterleiding, riolering en electra – door een gediplomeerd vakman te worden uitgevoerd. Bij wijzigingen aan de gas- en electrische installatie dient een keuringsrapport aanwezig te zijn;
- alle overige veranderingen dienen op een zodanige wijze te worden uitgevoerd, als ware deze door een professional uitgevoerd;
Verhuurbaarheid in gevaar
De volgende veranderingen kunnen de verhuurbaarheid in gevaar brengen. De Betere Woning zal dit per aangebrachte ZAV beoordelen:
- het aanbrengen van een luxe keuken of badkamer;
- het aanbrengen van harde vloerbedekking, zoals parket, laminaat, plavuizen, e.d., voor zover na aanbrenging daarvan de isolatie-index voor contactgeluid niet met ten minste 10 decibel ten opzichte van het rechtens verkregen niveau (lees: de eis ten tijde van de bouw) is verbeterd, gemeten volgens de bepalingsmethode als opgenomen in de NEN 5077;
- het aanbrengen van harde vloerbedekking, zonder te voorzien in een voorraad reservemateriaal van ten minste 2 m2, in hele eenheden;
- het wijzigen van de indeling of het oppervlak van de woning, zoals het samenvoegen van kamers of het maken van een open keuken;
- veranderingen die De Betere Woning belemmeren het reguliere onderhoud aan de woning uit te voeren: zoals het leggen van harde vloerbedekking in een laagbouw- c.q. benedenwoning, zonder de toegang tot de kruipruimte vrij te laten;
- veranderingen die ertoe leiden dat de huurder als zodanig door De Betere Woning aan hem niet in gebruik gegeven delen van de woonruimte in gebruik neemt, zoals een kruipruimte of een niet als zodanig toegankelijk gemaakte vliering;
- veranderingen die (nagenoeg) niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden (zoals spouwmuurisolatie);
- veranderingen die tot een aantoonbare verslechtering van het woongenot van omwonenden leiden.
Brengt een verandering volgens De Betere Woning de verhuurbaarheid in gevaar, dan zal die verandering in elk geval bij mutatie dienen te worden verwijderd, indien De Betere Woning dat wenst. Soms is het mogelijk bij het einde van de huurovereenkomst een verandering te laten zitten, mits de opvolgend huurder uitdrukkelijk te kennen geeft die verandering in zijn voordeel te vinden en zulks uitsluitend onder nader door De Betere Woning te stellen eisen. De huurder die een verandering aanbrengt die de verhuurbaarheid in gevaar brengt kan er jegens De Betere Woning derhalve geen aanspraak opmaken dat hij de verandering bij het einde van de huurovereenkomst mag blijven zitten.
Advies
De Betere Woning is ten allen tijde bereid u te adviseren omtrent een door u aan te brengen ZAV. Twijfelt u eraan of u een bepaalde verandering mag aanbrengen, aarzel dan niet en neem contact met ons op.
4. Veranderingen aan de buitenzijde van de woning
Voor veranderingen aan de buitenzijde van de woning behoeft de huurder schriftelijke toestemming van De Betere Woning. Onder veranderingen verstaat De Betere Woning in dit verband: het aan-, bij- of verbouwen dan wel plaatsen van getimmerten en/of bouwels/bergingen in de tuin, op het balkon of op het dak(terras); het aanbrengen van poorten en/of schuttingen; het aanbrengen van screens ten bate van zonweringen; het aanbrengen van zonneluifels en rolluiken; het plaatsen van (schotel)antennes of zendmasten e.d. op of aan de woning of in de tuin; het aanbrengen van extra dakramen of dakkapellen op de zolderverdieping alsmede de werkzaamheden welke als ‘bouwen van beperkte betekenis’ worden aangeduid in het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken.
De Betere Woning kan voor de hiervoor genoemde veranderingen toestemming verlenen – uitgezonderd voor de plaatsing van (schotel)antennes - indien de veranderingen in elk geval aan de navolgende vereisten voldoen:
a. voldoen aan de terzake geldende overheidsvoorschriften, de eventueel benodigde vergunningen zijn verkregen en van voldoende technische kwaliteit zijn; èn
b. de verhuurbaarheid van het gehuurde en naastliggende woningen ongewijzigd laten dan wel verbeteren, èn
c. goed woningbeheer niet bemoeilijken, èn
d. geen gevaar, overlast of hinder aan derden of verhuurder veroorzaken, èn
e. voldoen aan redelijke eisen van welstand.
De Betere Woning kan aan haar toestemmingverlening voorwaarden verbinden met name met betrekking tot de te gebruiken materialen, de toe te passen constructies en werkwijzen, in het bijzonder met het oog op toekomstig onderhoud en veiligheid. Voorts kan De Betere Woning aan een te verlenen toestemming voorschriften verbinden met betrekking tot verzekeringen, belastingen en aansprakelijkheid. Brengt u bijvoorbeeld een luxe keuken aan of plaatst u een erker aan de woning dan kan De Betere Woning van u eisen dat u uw inboedelverzekering verhoogd als ook – in geval de waarde van de woning is gestegen – u De Betere Woning de extra premie voor de opstalverzekering betaalt èn de verhoging van de belasting voortvloeiend uit de stijging van de WOZ-waarde.
Huurder is gerechtigd een door hem met schriftelijke toestemming van De Betere Woning aangebrachte verandering aan de buitenzijde van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst achter te laten, indien De Betere Woning zulks bij de toestemmingverlening heeft bepaald èn de verandering – naar het oordeel van De Betere Woning – zich bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat van onderhoud bevindt.
Vergoedingen voor aangebrachte veranderingen?
Verbeteringen .
In sommige gevallen betaalt De Betere Woning bij beëindiging van de huurovereenkomst aan de vertrekkende huurder een vergoeding voor een door hem aangebrachte verandering. Daarvoor is in elk geval vereist, dat die verandering voldoet aan alle eisen die in deze Nota staan vermeld. Daarnaast dient de verandering naar het oordeel van De Betere Woning als een ‘objectieve woningverbetering’ te kunnen worden aangemerkt.
Van een ‘objectieve verbetering’ is sprake, indien De Betere Woning voor die verandering punten in het kader van het woningwaarderingsstelsel kan opvoeren als gevolg waarvan zij de woning tegen een hogere huurprijs kan verhuren dan wel die verandering – indien de woning aan het einde van de huurovereenkomst wordt verkocht – tot een hogere verkoopprijs leidt. Als voorbeelden van objectieve verbeteringen vallen te noemen: een cv-installatie, dubbel glas, garage of berging, aanbouw, dakkapel en 2e toilet. Bij het bepalen van de vergoeding kijkt De Betere Woning naar de afschrijftermijn en het investeringsbedrag. Per ZAV stelt De Betere Woning een maximaal te vergoeden bedrag vast.
De Betere Woning hanteert de volgende afschrijvingsregeling, waarbij het tijdstip waarop de verandering is aangebracht tevens het moment is waarop de afschrijvingstermijn begint te lopen.
• Van 0 tot 3 jaar 70%;
• Van 3 tot 4 jaar 60%;
• Van 4 tot 5 jaar 50%;
• Van 5 tot 6 jaar 40%;
• Van 6 tot 7 jaar 30%;
• Van 7 tot 8 jaar 20%;
• Van 8 tot 9 jaar 10%;
• Vanaf 9 jaar: geen vergoeding
Vergoeding is mogelijk voor loon- en materiaalkosten. De vergoeding is gemaximeerd op tweemaal de kosten van een standaardvoorziening; waarop eveneens een afschrijving wordt toegepast. Voorbeeld: u brengt zelf een dakkapel aan waarvan de totale investering € 7.000,-- bedraagt. Indien De Betere Woning een dakkapel aanbrengt kost die gebruikelijk € 3.000,--. U verhuist in het 4e jaar. U ontvangt dan maximaal vergoeding van 60% van € 6.000,-- zijnde van € 3.600,--.
De Betere Woning is bevoegd het in deze nota vastgelegde ZAV-beleid te wijzigen indien de omstandigheden daartoe aanleiding geven. Bij een wijziging zal zij de huurdersorganisaties daarvan in kennis stellen.
